2025 年地产央企呈现出
“头部失速 + 中部追赶 + 尾部退市”
的三级分化格局
文|潘永堂
2025年楼市是“高开低走”的一年，
具体看，2025年是拿地大年，但也是销售小年！
同时，2025年是巨头房企“失速年”，但也是包袱轻的中型房企“晋级年”！
整体而言，虽然行业还在排名百强房企，但行业实际话语权和经营活跃度房企（即拿地和销售依旧较活跃房企）整体已不超过30家。
这30家活跃份子也有两个特点。
其一，30家多为央国企，比例超80%，剩下的只有少数民企，即绿城、滨江、龙湖、邦泰、伟星、江山万里等还有一定投资力度，其他都是蜻蜓点水了。
其二、行业真正活跃份子已经浓缩到“20强选手”，这也说明行业下行期，唯有头部20强房企还相对拥有更强投资力、销售优势和系统竞争力，他们还能折腾。
比如25年行业“销售黑马、拿地黑马”当属邦泰，2025年销售大增80%，突破300亿关口，拿地面积也是民企全国第一；
比如“业绩反弹代表“是中国金茂，从前2年亏损到如今25年反弹大增16%；
比如这2年“中建系”异军突起也是一个行业典型现象。
截止2025年中建系进入百强名单已经增加到7家，这其中，尤其是中建东孚、中建壹品在楼市下行期跑赢大势，且规模进入央企10强。
在整个行业都进入“央国企”主导新格局下，老潘今天来聊聊央企10强2025年的成绩单，看看谁跑赢谁跑输了？盘点一下为何输为何赢？以及有何经营启示录。
Part1
地产央企10强涨跌榜
当行业销售还是拿地都是央国企主导时，那么
央企10强就是“行业最闪亮的星”。
但即使如此，即使是行业最闪亮的星，但2025年他们也普遍不行了。
数据说话。
地产央企10强2025年销售涨跌榜
变化1：地产央企10强业绩整体也“跑不动了”。
整个2025年央企10强，就有7家“负增长”！
以前第一波业绩跳水是爆雷民企销售每年大跌50%~70%，而后第二波是混合所有制万科、金地乃至如今民企之光龙湖等也销售大幅跳水，而如今2025年第三波下行潮，是央企10强们，也开始大面积“负增长”。
这就能说明行业下行的风险潮，已经蔓延到头部央企了，需要有关部门重视这种负面态势。
变化2：整个行业依旧处于大而不强的尴尬格局，即“大行业、“小”企业”。
虽然2025年千亿房企还剩10家，但整体龙头“市占率”和龙头“业绩”都表现不佳。
一则2025年保利销售2530亿，占行业9万亿市占率下降到2.8%左右，与之前市占率高点3.6%显著下滑近1个百分点，其他典型头部房企规模集中度、领先度还在下滑；二则行业头部冠亚军选手，即使拥有央企身份和母公司资源优势，但比如保利、中海这2个龙头，2025年销售跌幅也陷入20%左右大跌幅。
一旦2026年楼市整体稳不住，不排除地产央企2026年压力更大！
对比欧美西方成熟房地产市场，三大龙头市占率在23%左右，而中国三强2025年还不到8%，整个龙头表现为“大而不强、未老先衰”态势。
为何说大而不强？核心是行业9万亿规模，但龙头才2000多亿，还没形成龙头企业高集中度的成熟格局。所谓“未老先衰”核心是大多头部房企“第二曲线还没做大，但主业已开始显著下滑”。
而2026年也不容乐观，当下行业与市场似乎已陷入“科技火热VS地产冰冷”的语境，几乎大多购房者都认为未来房价还将继续下跌，虽然2026年开局《求是》反常呼吁改善和稳定房地产预期，但事实上，逆向思维看，这正好说明当局可能也开始“谨慎”和“担忧”。
变化3：25年销售上涨的3家央企，其实涨幅含金量也不鲜明。
一则3家增长房企两家基数较低，都在400~500亿基数，即中建东孚与中建壹品都是妥妥的中型选手，所以只要前期拿地猛一些，准一些，销售端凭借新规产品多卖个几十亿就能正增长，这本质还是资金资源驱动(身份红利)和新规产品（政策红利）驱动；
另一家是中国金茂，虽然25年增长16%，但是在2024年大跌基数下的正增长，即2022年销售1550亿，23年1412亿，24年983亿。当然从打法上，金茂这2年布局收缩至高价值城市地段，产品适配改善型需求，以增量优化存量的三个打法也迎来自身经营质量的优化。
Part 2
央企10强的“三大派”
虽然行业进入央国企主导的格局4年了，但地产10强央企的格局并没有乾坤已定，仅仅以2025年业绩表现看，央企10强之内也分化颇大。
整体看，在所有地产央企中，随着3 家央企（中交、五矿、香港中旅） 剥离地产业务，2 家（华侨城、中冶置业）陷入持续巨亏，整个2025 年地产央企呈现 “头部失速 + 中部追赶 + 尾部退市”的三级分化格局。
而在地产央企销售10强中，也分化严重。
根据2025年销售表现，老潘简单将10强央企划分为
“稀增派、小跌派、大跌派”。
1，稀增派：中建东孚、中国金茂、中建壹品
央企10强中，涨幅前三是中建东孚（17.0%）、中国金茂（16%）、中建壹品（5.8%）。
这到底是什么样的水准？为何是稀增派？
答案还是看是否跑赢行业均值。
即核心还是2025年百强房企销售整体同比2024年下行19.8%，全行业商品房销售额预计同比下降约12-13%，而10强央企选手70%都在负增长，在这三组基本面数据对比之下，中建东孚、中国金茂、中建壹品就是“稀少”的增长派。
虽然有中建2兄弟“基数低，包袱小”以及金茂24年基数低等先天原因，但能在25年销售小年中能稳增长，还是值得点赞的。
比如正增长17%的中建东孚，的确24年整体基数在10强中是最小的存在（2024 年基数 425 亿），船小好掉头，尤其2025年依托中建八局全产业链优势，深耕长三角核心城市上海、苏州，主打 “PARK+TOD” 改善型产品，最终实现了稳增长。
同样金茂这2年战略大调整，整体回归高能级城市，以增量补存量，新推产品力持续提升，新增货值去化率超 80%，溢价能力（15%-20%）显著高于行业，最终迎来25年业绩反转，扭转了过去2年业绩连续下滑的局面。
中建壹品虽然25年增幅5.8%相对东孚、金茂不算高，但2024年增速却高达46.7%，是去年进步最快的央企。事实上，更长期看，中建壹品近3年行业下行期实现跨越式增长，即22年到25年实现了持续中高速增长，280亿→345亿→506亿→585亿，整体复合增长率达31.2%，远超行业平均（2022-2024年行业复合增长率为- 22.3%），这也使其迅速从区域房企成长为全国性房企。
2，小跌派（跌幅≤10%）：华润、招蛇、中铁、保利置业
华润置地25年销售下跌10.5%，这是在2024年跌幅15%之后的继续下跌，好消息是跌幅有所收窄。
目前综合层面看，华润置地凭借第二曲线、利润规模综合表现、产品力体系等看应该是当下综合竞争力最强的房企。但2025年也在行业下行大势下（百强下跌19.8%）+自身结构性问题下，25年业绩依旧下跌10.5%！
的确，覆巢之下，安有完卵？
所以，虽凭借央企背景、商业 + 住宅双轮驱动、核心城市布局以及高端产品力领先等优势，华润业绩跌幅虽然远低于百强平均，但自身也因整体高端产品占比偏高（高端产品占比达25%，高于招商 / 保利的 15-20%，其中单价 10 万 +/㎡项目占比8%，去化周期达18-24个月）、存货占比较高（2025年供货中有42%是过去的存货）、前期高价拿地、部分区域布局失衡等问题导致其跌幅较大。
对比之下，这些年产品力有显著进步、但投资一直相对稳健中性强度的招商蛇口在2025年销售也同样下跌10.6%。而类似中型央企中国中铁、保利置业则受整个行业波动性影响较小，25年业绩分别仅仅下滑1.7%，7.1%。
3.，大跌类（跌幅≥19%）：中海、保利发展、中铁建
稍微细心观察，你会发现
央企10强中，跌幅最大的竟然是头部央企。
比如中海下跌19.1%，保利发展下跌21.7%。
这或许源于盘子越大，摊子大，更容易受行业整体下行影响。
以保利发展而言，尽管这2年加速产品力提升，坚定存量去库存和增量优化投资结构，但业绩由于行业整体下行、自身24年规模基数太大（2024年销售3230亿）、以及保利整体三四线城市项目占比相对其他头部央企更高，最终在下行期受中低能级城市项目去化率较低基本面影响，最终保利下跌21.7%。
中海25年跌幅也达到19.1%。对比其23年跌幅10.7%，24年跌幅7.6%看，25年跌幅应该是近3年最大跌幅。
当然，这一方面因为24年中海销售卖的较好、基数大，比如核心城市上海单城就高达700多亿，而在2025年上海收缩为380亿，跌出上海前三，其次，供货总量不足以及25年实际销售是22-2024 年拿地项目，部分地块成本高、产品适配性不足，比如重庆、武汉、北京等区域项目库存积压，最终24年成为中海业绩跌幅最大一年。
同样，中铁建是央企10强跌幅最大的一家，跌幅24.0%。
核心源于其一，房地产板块在集团战略（资金倾斜）优先级低，营收占集团比仅仅6.7%；其二，三四线项目占比超过40%，且产品同质化明显，加上2025年二季度项目推盘窗口期遇冷，单季度销售额暴跌超35%，整体直接拖累了全年的销售表现。
Part 3
启示录
通过央企10强的大分化和背后的缘由分析，我们也可以得出四个启示录。
启迪1：投资定一半输赢，锚定“三核”地块最重要
对比业绩高增长与高跌幅可以发现，类似中建东孚（聚焦长三角核心城市苏州上海）、中国金茂（88%货值在一二线核心地段）等都整体聚焦高能级城市核心地段，这类地段区域改善需求稳定，去化周期短，往往都在12个月内，加上产品力区域领先，更容易形成高去化、高业绩。
而保利发展，中铁建核心就在于前者三四线占比38%，后者三四线占比超40%的布局非核心城市，这些城市基本面刚需萎缩，去化率普遍不到50%，甚至更低，最终拖累了保利发展、中铁建的25年业绩表现。
所以地产下行期，收缩战线，锚定核心城市核心地段，才是抗跌的第一步。
启迪2：包袱轻重度，决定央企下一轮再分化。
头部房企最大的痛苦，还是高库存之痛。
2025年市场有两大特征，即规模越大的房企，包袱越重，因为历史拿地成本较高和低能级城市占比过高，即使新增拿地能够弥补老库存的低去化，但整体还是拖累严重。
对比之下，中小规模的央企船小好调头。
比如中建东孚（2024 年基数 425 亿）、中建壹品（2024 年基数 506 亿）规模适中，可快速调整拿地方向、推盘节奏、产品适配区域需求，就可以在下行期迎接资金优势，包袱小优势、快速抓住结构性(三核地块)机会，最终实现逆增长。比如中建壹品近3年就是典型拿地排名远远大于销售排名，通过精准高强度拿地，快速实现了业绩的逆势增长。
启迪3：央企资源协同很重要，母公司产业链赋能降本增效。
每个地产央企背后的母公司集团都拥有巨大的政策、融资、资金输血、人才、独特机制文化优势，地产央企能用好、用足、用透母公司系统优势等积极拓展优质土储，资金输血、经营降本增效，也能打出一手好牌。
比如华润置地背后与商业地产的双轮驱动，比如中建东孚背靠中建八局，其工程成本低10%，比如中建壹品背靠中建三局，交付率100%，依托母公司的资金、工程资源，整体降低成本，又提升客户信任度。
反过来对比看，中国铁建地产板块与中铁建集团协同效应较弱。
比如资金等资源倾斜有限，中铁建地产板块在集团营收占比只有6.7%，不到10%，最终地产板块获得集团支持比例据说不超过10%。
一个显著指标是2025年中铁建地产拿地金额才81亿，对比之下中建壹品拿地金额高达174亿，但事实上中铁建地产销售额却远超中建壹品200亿左右，显然，同样有亲爹，支持还是大不一样。
同样，中建壹品与集团形成土建-安装一条龙的全流程成本优势，建安成本整体形成5~8%的优势，且几乎60%业态都能覆盖，而中铁建地产在协同成本优势在3~5%左右，主要集中在复杂项目（集中 TOD /旧改），在普通住宅开发领域协同较少，协同深度不足。
整体好，地产央企用好强大的母公司资源，也是下行期稳健增长的关键。
启迪4：做好产品很重要，但做对产品更重要
当下核心一二线城市市场产品结构正在发生变化，整体处于改善主导且增长，刚需占比持续下降，豪宅两级分化（好的卖得火、差的卖不动）的格局。
数字量化看，核心城市大概65%为改善型需求，去化周期8~12月，对比之下豪宅类产品去化周期在18~36个月，且整体占比仅占10%左右，整体价格敏感度低但需求弹性小，所以一旦产品过度豪宅化，豪宅结构过高，就容易产品叫好不叫座。
具体而言，核心一二线城市中，改善型产品（500-1500万）才是市场绝对主流，主力军，整体去化率与需求基数都普遍优于豪宅类产品。在这样一个产品分化市场下，类似中国金茂（绿色科技改善）、中建东孚（PARK+TOD）主打契合市场主流的改善型产品就相对能获得较好去化、溢价表现，比如金茂溢价率15~20%左右，很多改善项目去化率超80%。
所以，下行市场，不仅要看到城市的结构性机会，也要看到产品的结构性机会。
同时，产品力并不是万能的，做对的产品，做市场最需要的产品，远比做好的产品力更重要！
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